Dlaczego prosta rentowność brutto myli inwestorów
Najczęściej spotykany, uproszczony rachunek wygląda tak: roczny czynsz razy dwanaście miesięcy, podzielony przez cenę zakupu lokalu, razy sto procent. To liczba łatwa do policzenia, ale myląca — pokazuje wyłącznie stosunek przychodu do ceny, bez żadnych kosztów po stronie właściciela. Dwa lokale o identycznej rentowności brutto mogą mieć zupełnie inną rentowność netto, jeśli jeden ma niskie opłaty eksploatacyjne i stabilnego najemcę, a drugi wysokie koszty utrzymania części wspólnych i historię częstej rotacji najemców.
Rentowność brutto a rentowność netto — co odjąć od przychodu
Żeby przejść od rentowności brutto do netto, od rocznego przychodu z najmu trzeba odjąć: opłaty eksploatacyjne i czynsz do wspólnoty lub zarządcy budynku (w zakresie, w jakim nie są refakturowane na najemcę), podatek od nieruchomości, koszt ubezpieczenia lokalu, rezerwę na remonty i bieżące naprawy oraz — jeśli korzysta się z pośrednika przy wynajmie — prowizję za znalezienie najemcy. Dopiero wynik po odjęciu tych pozycji, podzielony przez cenę zakupu, pokazuje realną rentowność netto.
Pustostany i rotacja najemców w rachunku zwrotu
Rachunek zakładający pełne dwanaście miesięcy przychodu w każdym roku jest nierealistyczny — nawet przy dobrym najemcy prędzej czy później dojdzie do zmiany, a między zakończeniem jednej umowy a podpisaniem kolejnej mija zwykle od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od lokalizacji i typu lokalu. Rzetelny rachunek rentowności powinien uwzględniać rezerwę na pustostan — np. w postaci obniżenia zakładanego rocznego obłożenia poniżej 100%, zamiast liczenia „w najlepszym możliwym scenariuszu”.
Jak uwzględnić ryzyko najemcy i długość umowy
Ta sama nominalna stawka czynszu ma inną wartość inwestycyjną w zależności od tego, kto jest najemcą i na jak długo związał się umową. Najemca prowadzący stabilny, ugruntowany biznes z umową na kilka lat wart jest więcej niż ten sam czynsz od nowo powstałej działalności bez historii finansowej. Dłuższa umowa daje przewidywalność przychodu, ale warto sprawdzić też zapisy o możliwości wcześniejszego rozwiązania i warunkach ewentualnej waloryzacji czynszu w czasie trwania umowy.
Przykładowy uproszczony rachunek
Dla ilustracji metody (a nie jako realna rekomendacja cenowa) — załóżmy hipotetyczny lokal usługowy kupiony za 1 000 000 zł, wynajmowany za 6 000 zł miesięcznie (72 000 zł rocznie). Rentowność brutto: 72 000 / 1 000 000 = 7,2%. Po odjęciu przykładowych kosztów eksploatacyjnych, podatku i ubezpieczenia (łącznie, powiedzmy, 12 000 zł rocznie) oraz uwzględnieniu jednomiesięcznego pustostanu co kilka lat (obniżenie średniego obłożenia), realna rentowność netto może spaść do okolic 5–5,5%. Konkretne liczby zawsze zależą od danego lokalu — to wyłącznie schemat rachunku, nie prognoza rynkowa.
Podsumowanie
Rentowność brutto to punkt wyjścia do porównania ofert, ale nie podstawa decyzji inwestycyjnej. Realny obraz opłacalności lokalu usługowego daje dopiero rentowność netto, uwzględniająca koszty eksploatacyjne, podatki, realistyczne założenia co do pustostanów i jakość samego najemcy.
Artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i metodyczny. Podane liczby w przykładzie są wyłącznie ilustracją sposobu liczenia, nie prognozą ani rekomendacją cenową dla konkretnej nieruchomości.